Por José María Rodríguez Gómez · Revisado el
Qué es amortizar anticipadamente
Es devolver al banco, de una vez, una parte del capital que aún debes, además de tus cuotas habituales. Ese dinero deja de generar intereses desde ese momento, y por eso el ahorro es mayor de lo que parece: no solo evitas los intereses de ese mes, sino los de todos los meses que quedaban.
Después de amortizar tienes que elegir qué hacer con la hipoteca que queda: pagar la misma cuota y terminar antes, o mantener la fecha de fin y pagar menos cada mes.
Cómo se calcula
La cuota de una hipoteca con sistema francés es:
Cuota = C · i / (1 − (1 + i)−N)
- C: capital pendiente. i: tipo mensual (TIN/12). N: cuotas que quedan.
- Reducir cuota: se recalcula la fórmula con C menos el importe amortizado y el mismo N.
- Reducir plazo: se mantiene la cuota y se cuenta cuántas hacen falta para liquidar el nuevo capital. La última suele ser más pequeña.
El ahorro es la diferencia entre los intereses que habrías pagado sin amortizar y los que pagarás después, menos la comisión.
Ejemplo resuelto
Te quedan 150.000 € por pagar, al 3 % TIN, y 240 cuotas (20 años). Amortizas 10.000 €. Son los datos con los que se abre la calculadora.
- Cuota actual: 831,90 €. Si no hicieras nada, pagarías 49.655,14 € de intereses hasta el final.
- Reduciendo plazo: sigues pagando 831,90 € y terminas en 219 cuotas en lugar de 240, es decir, 1 año y 9 meses antes. Ahorras 7.748,79 €.
- Reduciendo cuota: la cuota baja a 776,44 € durante las mismas 240 cuotas. Ahorras 3.310,34 €.
- Con una comisión del 0,5 % pagarías 50,00 € al banco, y el ahorro neto reduciendo plazo sería de 7.698,79 €.
Por qué reducir plazo ahorra más
Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital pendiente. En el ejemplo, el primer mes son 150.000 € × 0,03 / 12 =375,00 €. Si reduces plazo, sigues pagando la cuota de antes, así que cada mes devuelves más capital y la deuda baja más deprisa. Si reduces cuota, devuelves el capital al mismo ritmo que antes, durante los mismos años.
Eso no convierte reducir plazo en la mejor opción para todo el mundo. Una cuota más baja da margen ante un imprevisto o una subida del Euríbor, y ese margen también tiene valor. La calculadora muestra las dos cifras para que compares.
Qué mirar antes de amortizar
- La comisión. Está en tu escritura. Introdúcela en la calculadora para ver el ahorro neto.
- Tu colchón. El dinero amortizado no se recupera. Conviene conservar un fondo para imprevistos antes de destinar ahorro a la hipoteca.
- La alternativa. Amortizar equivale a obtener una rentabilidad igual al tipo de tu hipoteca, sin riesgo. Compárala con lo que te daría ese dinero, neto de impuestos, en una cuenta o un depósito.
- La deducción por vivienda. Si compraste antes de 2013 y aún aplicas la deducción por vivienda habitual, lo que amortizas puede contar para ella. Consúltalo en la Agencia Tributaria.
Errores frecuentes
- Usar el capital inicial en vez del pendiente. La calculadora necesita lo que debes hoy.
- Olvidar la comisión. En amortizaciones pequeñas puede comerse una parte apreciable del ahorro.
- Comparar solo el ahorro total. Reducir cuota ahorra menos, pero mejora tu liquidez mensual desde el primer día.
- Quedarse sin ahorro. Amortizar todo lo disponible y tener que pedir después un préstamo personal, más caro, anula la ventaja.
- Dar por fijo el tipo de una variable. El ahorro calculado supone que el tipo actual no cambia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota libera dinero cada mes. En el ejemplo, amortizar 10.000 € ahorra 7.748,79 € reduciendo plazo y 3.310,34 € reduciendo cuota. La elección depende de si prefieres pagar menos en total o tener más margen mensual.
¿Cuándo compensa más amortizar?
Cuanto antes, porque en el sistema francés los intereses se concentran en los primeros años. Los mismos 10.000 € ahorran 7.748,79 € cuando quedan 20 años y 2.114,67 € cuando quedan 7, en ambos casos al 3 % y reduciendo plazo.
¿El banco puede cobrarme por amortizar?
Sí, si la escritura lo prevé. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 la comisión tiene topes: en tipo variable, hasta el 0,25 % durante los tres primeros años o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado; en tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % después. Nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad. Las hipotecas anteriores se rigen por su escritura y la normativa previa.
¿Puedo reducir cuota y plazo a la vez?
Depende de la entidad. Algunas permiten repartir la amortización entre las dos opciones. La calculadora compara los dos extremos; un reparto dará un resultado intermedio.
¿Qué datos necesito y dónde los encuentro?
El capital pendiente, el tipo de interés actual y el número de cuotas que quedan. Los tres aparecen en el último recibo de la hipoteca o en la banca en línea de tu entidad.
¿Sirve para una hipoteca variable?
Sí, con una salvedad: el cálculo usa el tipo actual para todo el plazo restante. Si el Euríbor sube, el ahorro real será mayor; si baja, menor.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora de cuota de hipotecaCuota mensual, intereses totales y amortización anticipada.
- Calculadora de TIN y TAEConvierte un TIN en TAE y al revés según los pagos al año.
- Calculadora de préstamo personalCuota, cuadro de amortización, intereses totales y TAE.
- Calculadora de cuenta remuneradaIntereses netos mes a mes de una cuenta que paga por el saldo.
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Los cálculos se hacen en tu navegador, sin redondeos intermedios; solo se redondea a céntimos al mostrar el resultado. No guardamos ni enviamos los datos que introduces. El enlace para compartir contiene únicamente las cifras de la simulación.Las fórmulas y sus comprobaciones están en la metodología.
- Banco de España · Portal del Cliente Bancario: reembolso anticipado de préstamos hipotecarios.
- Boletín Oficial del Estado (BOE): Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23).
Resultados orientativos. No constituye asesoramiento financiero. Parámetros fiscales revisados por última vez el 11 de noviembre de 2026.